вход Демо регистрация

Налог на недвижимость: применение льготы в отношении впервые введенных в действие объектов

10 февраля 2020 г.

У организаций впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части (далее – капитальные строения) освобождаются от налога на недвижимость в течение 1 года с даты их приемки в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством (подп. 1.13 ст. 228 НК).

Рассмотрим способы применения организациями этой льготы, обратим внимание на методику исчисления срока ее применения, рассмотрим ошибки, которые допускают организации при применении льготы.

Капитальные строения, по которым возможно применение льготы

Применение рассматриваемой льготы возможно не по всем капитальным строе­ниям, а только в отношении тех капитальных строений, которые приняты в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством.

Порядок приемки объектов строительства в эксплуатацию установлен Положением № 716[1].

Согласно процедуре, установленной Положением № 716, приемка в эксплуатацию объектов строительства оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию,[2] который должен быть подписан всеми членами приемочной комиссии и утвержден приказом, постановлением, распоряжением лица или органа, назначившего прие­мочную комиссию.

Решение (приказ, постановление, распоряжение) лица или органа, назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию должно содержать:

сведения об объекте (адрес, инвентарный номер (при наличии));

сведения о заказчике (застройщике);

дату акта приемки объекта в эксплуа­тацию;

иные сведения в случае необходимости.[3]

Датой приемки в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию3.

С учетом норм подп. 1.13 ст. 228 НК и Положения № 716 освобождение не применяется по капитальным строениям, в отношении которых:

не предусмотрено проведение приемки в эксплуатацию в порядке, установленном Положением № 716;

предусмотрено проведение приемки в эксплуатацию в порядке, установленном Положением № 716, но такая приемка не была проведена.

Приемке в эксплуатацию в порядке, установленном Положением № 716, подлежат законченные возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленные к эксплуатации объекты, в т. ч. очереди строи­тельства, пусковые комплексы.

Приемка в эксплуатацию выделенных в проектной документации очередей строи­тельства, пусковых комплексов осуществ­ляется в порядке, предусмотренном для приемки объекта в целом, с составлением отдельных актов приемки на каждые принимаемые в эксплуатацию очередь строительства, пусковой комплекс[4].

При этом в ходе реставрации и капитального ремонта проводятся работы по воссозданию нарушенного первоначального облика, восстановлению утраченных в процессе эксплуатации потребительских качеств уже существующих капитальных строений, т. е. работы, в результате выполнения которых новые капитальные строения не создаются.

При проведении реконструкции может производиться как изменение сущест­вующих капитальных строений, так и создание (возведение) новых капитальных строений, которым в последующем при приемке в эксплуатацию присваиваются отдельные инвентарные номера.

Учитывая изложенное:

рассматриваемая льгота в отношении ранее введенных в эксплуатацию капитальных строений после окончания их реконструкции не применяется даже в случае изменения площади таких капитальных строений и других характеристик зданий и сооружений;

в отношении впервые введенных в эксплуатацию после окончания рекон­струкции капитальных строений, которым присвоены отдельные инвентарные номера, возможно применение рассматриваемой льготы.

Ситуация 1: Здание производственного назначения завершено строитель­ством и введено в эксплуатацию в 2017 г. в соот­ветствии с порядком, установленным Положением № 716. В 2018 г. начата и в сентябре 2019 г. закончена рекон­струкция здания путем обустройства на чердаке дополнительного помещения админи­стративного назначения – мансарды. По окончании реконструкции здания оформ­лен акт приемки объекта в эксплуа­тацию (в соответствии с порядком, установленным Положением № 716), которым зафиксировано изменение назначения использования здания и его площади. Организация применила льготу по налогу на недвижимость за IV квартал 2019 г., предусмотренную подп. 1.13 ст. 228 НК, в отношении здания, принятого в эксплуатацию после окончания его реконструкции.

Ошибка. Организация применила освобождение по налогу на недвижимость по капитальному строению, которое не является впервые введенным в эксплуатацию, в порядке, установленном законодатель­ством, и занизила налоговую базу по налогу на недвижимость за IV квартал 2019 г.

Обоснование. В рассматриваемой ситуации в результате окончания выполнения работ по реконструкции здания не возникает впервые вводимое в эксплуатацию капитальное строение (в бухгалтерском учете не образуется новый объект основных средств), а изменяется только назначение использования здания и его площадь (в бухгалтерском учете сумма затрат, связанных с проведением рекон­струкции, увеличивает первоначальную (переоцененную) стоимость ранее учтенного объекта основных средств).

Следовательно, у организации в рассматриваемой ситуации отсутствуют основания для применения льготы по налогу на недвижимость, предусмотренной подп. 1.13 ст. 228 НК, в отношении здания, ранее введенного в эксплуатацию в порядке, уста­новленном Положением № 716, после окончания реконструкции этого здания.

Ситуация 2: Организация в мае 2019 г. приняла в эксплуатацию объект нового строительства "Сети дождевой канализации" с оформлением акта приемки объекта в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным Положением № 716. Начиная с III квартала 2019 г. организация уплачивает налог на недвижимость по указанному объекту основных средств.

Ошибка. Организация не применила осво­бождение по налогу на недвижимость по капитальному строению, которое являет­ся впервые введенным в эксплуатацию в порядке, установленном законодатель­ством, и завысила налоговую базу по налогу
на недвижимость за III–IV кварталы 2019 г.

Обоснование. Термин "капитальные строения (здания, сооружения)" для целей исчисления налога на недвижимость разъяснен в подп. 5.2 ст. 227 НК, согласно которому под капитальным строением (зданием, сооружением) понимается объект, классифицируемый в соответствии с законодательством для целей определения нормативных сроков службы основных средств как здание, сооружение или передаточное устройство.

В соответствии с классификацией основных средств, установленной в приложении к постановлению Минэкономики от 30.09.2011 № 161, сети дождевой канализации относятся к передаточным устрой­ствам (шифр 3).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации сети дождевой канализации являются капитальным строением, впервые введенным в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, соответственно, организация вправе применить льготу по налогу на недвижимость, предусмотренную подп. 1.13 ст. 228 НК, в течение 1 года с даты приемки передаточного устройства в эксплуатацию.

Ситуация 3: Организация безвозмездно получила объект незавершенного строи­тельства – многофункциональное здание и проектно-сметную документацию на строительство этого объекта. После окончания строительства здания организация в порядке, установленном Положением № 716, в сентябре 2019 г. оформила акт приемки объекта в эксплуатацию. Начиная с IV квартала 2019 г. организация уплачивает налог на недвижимость по указанному зданию.

Ошибка. Организация не применила освобождение по налогу на недвижимость по капитальному строению, которое является впервые введенным в эксплуатацию в порядке, установленном законодатель­ством, и завысила налоговую базу по налогу на недвижимость за IV квартал 2019 г.

Обоснование. В рассматриваемой ситуации капитальное строение является впервые введенным в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, соответственно, у организации возникает право на применение льготы по налогу на недвижимость, предусмотренной подп. 1.13 ст. 228 НК, в течение 1 года с даты приемки здания в эксплуатацию.

Порядок получения проектно-сметной документации и способ строительства здания не оказывают влияния на правомерность применения льготы.

Категории лиц, которые могут воспользоваться льготой

С учетом норм подп. 1.13 ст. 228 НК и Положения № 716 освобождением в отношении впервые введенных в действие капитальных строений вправе воспользоваться те организации, которые завершили создание (возведение) капитальных строений и оформили в отношении таких объектов акт приемки объекта в эксплуатацию в соответствии с Положением № 716, а именно:

заказчик-застройщик;

дольщик;

инвестор.

Примечание
 На основании п. 3 ст. 228 НК любые льготы по налогу на недвижимость,
установленные НК, не применяются простыми товариществами (участниками договора о совместной деятельности).
Организации, которые получили капитальные строения по другим основаниям, например в результате совершения договоров купли-продажи, мены, безвозмездной передачи, аренды, иного возмездного или безвозмездного пользования, оснований для применения льготы, установленной подп. 1.13 ст. 228 НК, в отношении таких капитальных строений не имеют, несмотря на то, что на момент получения такими организациями капитальных строений еще не истек годичный срок с даты их приемки в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством.

Ситуация 4: Организация-заказчик в марте 2019 г. впервые ввела в эксплуатацию в соответствии с Положением № 716 здание торгового центра и передала его в пределах одного собственника унитарному предприятию, учредителем которого она является. Указанное унитарное предприя­тие в II–IV кварталах 2019 г. применяло освобождение по налогу на недвижимость по указанному зданию.

Ошибка. Унитарное предприятие применило освобождение по налогу на недвижимость по капитальному строению, которое не является впервые введенным в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, и завысила налоговую базу по налогу на недвижимость за II–IV кварталы 2019 г.

Обоснование. В рассматриваемой ситуации капитальное строение признается впервые введенным в эксплуатацию в соответствии с Положением № 716 только для организации-застройщика.

Для унитарного предприятия, получившего здание торгового центра в результате безвозмездной передачи в пределах одного собственника, такое капитальное строение не является впервые принятым в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством.

Соответственно, у унитарного предприятия в рассматриваемой ситуации отсутствуют основания для применения льготы по налогу на недвижимость, предусмотренной подп. 1.13 ст. 228 НК.

При применении рассматриваемой льготы дольщиками следует обратить внимание на следующее. В соответствии с Положением № 716 приемку объектов строительства в эксплуатацию осуществ­ляет заказчик (застройщик), которым для целей приемки в эксплуатацию создается приемочная комиссия. После завершения
строительства и принятия объекта в эксплуатацию застройщик передает дольщику причитающиеся ему изолированные помещения.

Дольщик вправе применить по капитальным строениям, полученным от застройщика, освобождение по налогу на недвижимость на основании подп. 1.13 ст. 228 НК, и при этом особенностей исчисления дольщиком годичного периода для применения освобождения не установлено.

Годичный период применения льготы исчисляется с даты утверждения застройщиком акта приемки объекта в эксплуатацию в порядке, установленном Положением № 716, независимо от даты получения помещений дольщиком или принятия помещений дольщиком к бухгалтерскому учету.

Порядок исчисления срока применения льготы

Организации могут воспользоваться льготой в течение 1 года с даты приемки капитального строения в эксплуатацию в порядке, установленном Положением № 716, т. е. в течение 1 года с даты
утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию приказом, постановлением, распоряжением лица или органа, назначившего приемочную комиссию.

В соответствии с НК годом признается любой период, состоящий из двенадцати календарных месяцев, следующих подряд.
Течение срока, исчисляемого годами, начинается на следующий день после наступления события, которым определено начало этого срока. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Исчисление налога на недвижимость по приобретенным либо возникшим капитальным строениям производится с квартала, следующего за кварталом, в котором имели место такие приобретение, возникновение. Соответственно, и освобождение от налога на недвижимость предоставляется с этой же даты, т. е. с квартала, следующего за кварталом, в котором имело место возникновение права на льготу.

Рассмотрим определение годичного срока для применения освобождения на примерах.

Ситуация 5: Организация-заказчик 6 сентября 2018 г. впервые ввела в эксплуатацию здание ночного клуба с соблюдением порядка, установленного Положением № 716, и в I–IV кварталах 2019 г. применила освобождение по налогу на недвижимость по этому зданию.

Ошибка. Организация занизила налоговую базу по налогу на недвижимость за IV квартал 2019 г., неправильно определив период, в течение которого возникает право на применение освобождения по налогу на недвижимость в отношении здания ночного клуба, впервые введенного в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, в III квартале 2018 г.

Обоснование. В рассматриваемой ситуации годичный период для применения освобождения включает в себя IV квартал 2018 г. и I–III кварталы 2019 г. Применение льготы по налогу на недвижимость, предусмотренной подп. 1.13 ст. 228 НК, в IV квартале 2019 г. является неправомерным.

Ситуация 6: Застройщик завершил строительство объекта – изолированных нежилых помещений, являющихся частью офисного здания. В июне 2018 г. офисное здание принято застройщиком в эксплуатацию в порядке, установленном Положением № 716. В июле 2018 г. подписаны застройщиком и дольщиком акт приема передачи помещений и акт на передачу затрат. Государственная регистрация возникновения права соб­-
ственности на изолированное помещение осуществлена дольщиком в сентябре 2019 г. Дольщик применил льготу по налогу на недвижимость, предусмотренную подп. 1.13 ст. 228 НК, за IV квартал 2018 г. и I–III кварталы 2019 г.

Ошибка. Дольщик занизил налоговую базу по налогу на недвижимость за III квартал 2019 г., неправильно определив период, в течение которого возникает право на применение освобождения по налогу на недвижимость в отношении офисных помещений, впервые введенных в эксплуатацию заказчиком в порядке, установленном законодательством, в II квартале 2019 г.

Обоснование. В рассматриваемой ситуации начало годичного периода для применения льготы определяется от даты приемки заказчиком офисного здания в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, которая проведена в июне 2018 г. Соответственно, годичный период для применения освобождения включает в себя III–IV кварталы 2018 г. и I–II кварталы 2019 г. Применение льготы по налогу на недвижимость, предусмотренной подп. 1.13 ст. 228 НК, в III квартале 2019 г. является неправомерным.

В 2018 г. льгота по впервые введенным капитальным строениям не распространялась на капитальные строения, при возведении которых были превышены установленные проектной документацией сроки их строительства[5].

С 2019 г. такое ограничение применения льготы исключено из НК. Право на применение рассматриваемой льготы не зависит от года, в котором состоялась приемка объекта в эксплуатацию. Соответственно, в 2019 г. организации имели право применить освобождение от налога на недвижимость по тем капитальным строениям, ввод в эксплуатацию которых состоялся до 2019 г. и по которым не истек годичный срок с даты приемки объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством. При этом период применения освобождения определяется как приходящаяся на 2019 г. часть годичного периода, исчисляемого от даты приемки капитального строения в эксплуатацию.

Ситуация 7: Организация-заказчик 5 сентября 2018 г. впервые ввела в эксплуатацию в порядке, установленном Положением № 716, офисное здание, по которому нарушены сроки строительства, установленные проектной документацией. Начиная с IV квартала 2018 г. организация уплачивает налог на недвижимость по указанному зданию.

Ошибка. Организация завысила налоговую базу по налогу на недвижимость за I–III кварталы 2019 г., не применив освобождение по налогу на недвижимость по зданию, впервые введенному в эксплуатацию в 2018 г., по которому в 2019 г. еще не истек годичный срок с даты приемки объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством.

Обоснование. Организация в 2019 г. может воспользоваться освобождением по впервые введенному в 2018 г. в эксплуатацию зданию в порядке, установленном законодательством, капитальному строению. В рассматриваемой ситуации годичный период от даты приемки офисного здания в эксплуатацию включает в себя IV квартал 2018 г. и I–III кварталы 2019 г. Соответственно, в отношении офисного здания у организации возникает право на применение рассматриваемой льготы в I–III кварталах 2019 г. Нарушение сроков строительства, установленных проектной документацией, не оказывает влияния на правомерность применения льготы.

Татьяна Навоева, экономист

[1] Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совмина от 06.06.2011 № 716 (далее – Положение № 716).

[2] Форма акта приемки в эксплуатацию объекта строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, законченного возведением, реконструкцией, в том числе тепловой модернизацией, реставрацией, благоустройством, установлена приложением 2 к постановлению Минстройархитектуры от 06.12.2018 № 40 (далее – акт приемки объекта в эксплуатацию).

[3] Часть первая п. 8 Положения № 716.

[4] Пункт 4 Положения № 716.

[5] Подпункт 1.11 ст. 186 НК в редакции, действовавшей до 2019 г.