вход Демо регистрация

Продажа незаселенного (пустующего) жилья в сельскохозяй-ственных организациях

5 марта 2020 г.

Практически в каждой сельскохозяйственной организации имеются на балансе пустующие жилые помещения. Исключением являются сельскохозяйственные организации, территориально расположенные вблизи областных центров или финсовоустойчивые, с высоким уровнем заработной платы, привлекательные для граждан с точки зрения трудоустройства.

Разумеется, сельскохозяйственные организации, имеющие на балансе незаселенное жилье, должны вести активную работу по вовлечению его в экономический оборот, выбирая наиболее рациональный способ – продажу. Можно рассматривать и другие способы по вовлечению в экономический оборот незаселенного жилья, такие как перевод в нежилые помещения с дальнейшим вовлечением в хозяйственный оборот в соответствии с действующим законодательством, списание (снос) и иные.

Вместе с тем на сегодняшний день произвести продажу такого жилья, если оно относится к государственному жилищному фонду, в ряде случаев затруднительно. Рассмотрим возможный выход из сложившейся ситуации.

В чем состоят затруднения
при продаже жилья

Возможность продажи сельскохозяйственной организацией незаселенных жилых помещений государственного жилищного фонда установлена Указом от 17.06.2011 № 253 "Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций" (далее – Указ № 253).

Примечание. К государственному жилищному фонду относятся жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении (оперативном управлении) государственных организаций (коммунальных унитарных предприятий, республиканских унитарных предприятий, государственных учреждений), а также находящиеся в безвозмездном пользовании хозяйственных обществ по договорам, заключенным с обл-, райисполкомом или республиканским органом государственного управления.

Следует отметить, что нормы Указа № 253 регулируют только отдельные вопросы, связанные с продажей незаселенных жилых помещений сельскохозяйственными организациями. В частности, Указом № 253 установлены следующие условия продажи незаселенных жилых помещений:

обязательство сельскохозяйственной организации по первоочередной продаже гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в сельскохозяйственной организации. При отсутствии покупателей из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в сельскохозяйственной организации, эта сельскохозяйственная организация вправе продать незаселенные жилые помещения гражданам на аукционе (абзацы первый и второй п. 3);

алгоритм определения цены продажи жилых помещений гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (п. 4);

алгоритм определения начальной цены продажи жилых помещений на аукционе (абзац второй п. 3);

возможность оплаты жилья, приобретенного гражданином в рассрочку (пп. 5 и 9), и др.

Примечание
В целях применения Указа № 253 под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, рыбоводство, предоставление услуг в области растениеводства и животноводства, ветеринарных, мелиоративных услуг и услуг по обслуживанию сельского хозяйства, проведение научных исследований в области сельского хозяйства. 

Порядок применения условий, установленных Указом № 253, должен найти свое отражение в НПА, принятых местными Советами депутатов в отношении жилых помещений государственного (республиканского и коммунального) жилищного фонда, расположенных на территории соответствующей административно-территориальной единицы (подп. 1.2 Указа № 253).

Однако большинством местных Советов депутатов приняты решения, уполномочивающие сельскохозяйственные организации самостоятельно продавать незаселенные жилые дома (квартиры) только своим работникам, работникам организаций социально-культурной сферы, потребительской кооперации и лицам рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, имеющих стаж работы, установленный этими решениями, с оплатой в рассрочку только на 20 лет. Например, решение Минского районного Совета депутатов от 31.03.2016 № 162 "О некоторых вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций, находящихся в государственной собственности". Решения других районных Советов депутатов Минской области практически идентичны.

При этом сельскохозяйственные организации не уполномочены принимать решения по продаже названных жилых помещений на иных условиях, предусмотренных Указом № 253, т. е. другим категориям граждан, не названным выше, в рассрочку на три года и на аукционе.

Как сельскохозяйственной организации продать жилье

Таким образом, на сегодняшний день некоторые сельскохозяйственные организации не могут принять решения о продаже незаселенных жилых помещений государственного жилищного фонда, имеющихся у них на балансе.

В этой ситуации сельскохозяйственной организации необходимо обратиться в райисполком с инициативой о подготовке изменений в решение местного Совета депутатов, позволяющих производить продажу пустующего жилья гражданам, не являющимся работниками сельскохозяйственной организации или социально-культурной сферы либо органов внутренних дел, в рассрочку на три года, а также на аукционе. При отрицательном ответе райисполкома сообщить об этом в облисполком.

Наряду с недоработанными решениями Советов депутатов все же есть примеры, когда районные Советы депутатов разрешают сельскохозяйственной организации осуществлять все виды продаж, предусмотренные Указом № 253. Именно такое решение принято Советом депутатов Кобринского района Брестской области 25.03.2016 № 92 (есть и другие положительные примеры). При наличии у сельскохозяйственной организации необходимости продажи жилья на аукционе согласно таким решениям есть возможность проводить аукцион в соответствии с Положением о порядке продажи жилых помещений государственного жилищного фонда на аукционе, утвержденным постановлением Совмина от 17.11.2010 № 1695, с учетом норм Указа № 253 в части установления начальной цены предмета аукциона и размера понижающего шага.

Примечание
Согласно п. 3 Указа № 253 начальная цена незаселенного жилого помещения равна его оценочной стоимости, рассчитанной индексным методом. При этом оценочная стоимость определяется по результатам внутренней или независимой оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В случае признания аукциона несостоявшимся, а также отказе единственного участника аукциона от приобретения жилого помещения по начальной цене продажи, увеличенной на 5 %, производятся повторные аукционы по продаже жилого помещения с понижающим шагом аукциона в 10 % от начальной цены продажи. 

Более просто решается вопрос продажи пустующих жилых помещений, находящихся в собственности сельскохозяйственных организаций, функционирующих в форме хозяйственного общества или производственного кооператива. Таким организациям предоставлено право самостоятельно принимать решение о продаже принадлежащих им жилых помещений как построенных за счет собственных средств, так и с государственной поддержкой. Только жилье, построенное за счет собственных средств, можно продавать по своим условиям и порядку, а при продаже жилья, построенного с государственной поддержкой, необходимо учитывать нормы Указа № 253.

Примечание. Под государственной поддержкой понимаются средства местных бюджетов, местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, инновационных фондов, формируемых в установленном законодательством порядке, а также льготные кредиты, полученные в ОАО "Белагропромбанк".

Закрепить порядок продажи следует в ЛПА, утвержденном общим собранием акционеров (участников) хозяйственного общества или общим собранием членов производственного кооператива.

Одновременно с изложенным выше есть необходимость отметить, что в связи со вступлением в силу с 28 января 2020 г. изменений, внесенных Законом от 18.07.2019 № 219-З "Об изменении законов", в ТК в абзаце втором части второй п. 5 Указа № 253 будет изменен п. 3 ст. 42 на п. 4 ст. 42 ТК. Уже разработан соответствующий проект Указа Главы государства и направлен в адрес Администрации Президента Республики Беларусь.

Елена Цыкунова, начальник управления государственной
собственности Минсельхозпрода