вход Демо регистрация
Руководство пользователя
Ответы на часто задаваемые вопросы (FAQ)

Аренда здания у ИП: особенности исчисления налога на недвижимость

Опубликовано: 20 апреля 2022 г. - 137 просмотров

Плательщиками налога на недвижимость в соответствии с НК признаются как организации, так и физические лица, в т. ч. зарегистрированные в качестве ИП. При этом НК предусмотрены особенности признания плательщиками налога на недвижимость отдельных организаций, в частности тех, которыми объекты недвижимости взяты в аренду или иное пользование у физических лиц. Поговорим об этом более подробно с учетом того, что с 2022 г. порядок определения налоговой базы для организаций по взятым в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование капитальным строениям у физических лиц в случае отсутствия рыночной оценки капитальных строений приведен в НК.

Кто признается плательщиком налога на недвижимость при аренде у физических лиц

Статьей 226 НК определено, что по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям (далее – капитальные строения), расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель), если эти строения (здания, сооружения) являются объектом налогообложения в соответствии со ст. 227 НК.

Изменения в порядке определения налоговой базы

Налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций определяется исходя из наличия на 1 января календарного года объектов налогообложения. При аренде капитальных строений, расположенных на территории Республики Беларусь, или получении в иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц организации определяют налоговую базу исходя из стоимости объектов, указанной в договорах аренды (лизинга, иного пользования), но не менее стоимости этих капитальных строений, определенной исходя из их оценки:

  • по оценочной стоимости, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года (подп. 2.1 ст. 229 НК);
  • указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений на 1 января текущего года, выданном оценщиком (ИП либо работником ИП или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика (подп. 2.2 ст. 229 НК);
  • произведенной в порядке, установленном частями второй – четвертой п. 3 ст. 229 НК (подп. 2.3 ст. 229 НК).

Частями второй – четвертой п. 3 ст. 229 НК установлено, что стоимость капитальных строений определяется:

1) исходя из расчетной стоимости 1 м2 согласно приложениям 28–31 к НК;

2) исходя из стоимости, указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитального строения, определенной в ценах на 1 января года, за который исчисляется налог на недвижимость, составленном юридическим лицом или ИП, осуществляющими оценочную деятельность.

Как видим, организации-арендатору необходимо при заключении договоров аренды капитальных строений запросить у арендодателя имеющиеся у него документы по стоимости здания и исходя из наибольшей стоимости исчислить и уплатить налог на недвижимость. Если ИП не представил оценочную или рыночную стоимость помещения, налог на недвижимость исчисляется исходя из расчетной стоимости 1 м2 согласно приложениям 28–31 к НК, если такая стоимость больше стоимости 1 м2 здания (помещения), указанной в договоре.

Порядок исчисления налога на недвижимость в этой ситуации в 2021 г. отличался. Так, в соответствии с подп. 2.3 ст. 229 НК в редакции, действовавшей до 01.01.2022, для определения налоговой базы налога на недвижимость при аренде (лизинге) капитальных строений, расположенных на территории Республики Беларусь, или получении в иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц за основу аналогично принималась их стоимость, указанная в договорах аренды (лизинга), иного пользования, но сравнивать ее следовало со стоимостями оценочной, рыночной или рассчитанной в ином порядке, установленном Президентом. Этот порядок установлен в Положении № 187[1]. В соответствии с Положением № 187 при отсутствии оценки строений (оценочной или рыночной стоимости) в текущем году стоимость строения организации можно было рассчитать самостоятельно:

  • путем индексации стоимости зданий и сооружений, применяемой в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений;
  • при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, применяемой в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, – исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади оцениваемого здания (сооружения) (часть третья подп. 3.2.2 Положения № 187). Стоимость 1 м2 здания или сооружения на 01.01.2013 определялась в размере базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения согласно приложению 1 к Положению № 187. В дальнейшем с 01.01.2014 стоимость 1 м2 здания или сооружения на 1 января года, за который исчислялся налог на недвижимость, определялась путем умножения базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры.

Практический пример

На примере условной ситуации рассчитаем налог на недвижимость за 2021 и 2022 гг.

Ситуация. Организация А (применяющая общую систему налогообложения) арендует с 01.01.2021 у ИП В нежилое помещение 2000 г. постройки площадью 48 м2 в г. Солигорске. В договоре стоимость арендуемого помещения указана в размере 4800 руб. (стоимость 1 м2 – 100 руб.). Арендодатель документы об оценочной стоимости здания не предоставил.

Вопрос:

Как рассчитать налог на недвижимость организации-арендатору в 2021 и 2022 гг.?

Определим налоговую базу по налогу на недвижимость:

  • за 2021 г.

Размер базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания в соответствии с приложением 1 к Положению № 187 составляет 284 руб. за 1 м2.

Коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные постановлениями Минстройархитектуры с 01.01.2014 по 01.01.2021, приведем в таблице.

Дата

Размер коэффициента для нежилых объектов

Постановление Минстройархитектуры

01.01.2014

1,2212 

От 28.01.2014 № 2 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений – коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам"

01.01.2015

1,0817 

От 23.01.2015 № 1 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений – коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам"

01.01.2016 

1,0333 

От 25.01.2016 № 2 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений – коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам"

01.01.2017

1,0317 

От 20.01.2017 № 2 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений"

01.01.2018

1,0973 

От 19.01.2018 № 3 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений"

01.01.2019

1,1300 

От 22.01.2019 № 4 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений"

01.01.2020

1,1207

От 28.01.2020 № 2 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений"

01.01.2021 

1,0754

От 29.01.2021 № 6 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений"

Налоговая база налога на недвижимость в 2021 г. составит 28 687,68 руб. (48 м2 x 597,66 руб. = 28 687,68 руб.), где 597,66 руб. – стоимость 1 м2 арендуемого помещения (284,0 x 1,2212 x 1,0817 x 1,0333 x 1,0317 x 1,0973 x 1,1300 x 1,1207 x  1,0754 = 597,66 руб.);

  • за 2022 г.

С 01.01.2022 применение коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений НК не предусмотрено. Для определения организациями налоговой базы налога на недвижимость следует применять размеры расчетной стоимости 1 м2 типового капитального строения (здания, сооружения), установленные в приложении 31 к НК. Для г. Солигорска – 600 руб. за 1 м2. Таким образом, налоговая база налога на недвижимость в 2022 г. составит 28 800 руб. (48 x 600 руб. = 28 800 руб.).

Рассчитаем сумму налога на недвижимость.

По общему правилу годовая ставка налога на недвижимость для плательщиков-организаций в 2021 и 2022 гг. установлена в размере 1 %. При этом налог на недвижимость исчисляется по ставке, увеличенной (уменьшенной) в соответствии с решением местного Совета депутатов по месту нахождения объектов налогообложения (пп. 1, 2 ст. 230 НК). Для объектов недвижимости в г. Солигорске организации следует руководствоваться решением № 87[2].

На организацию А распространяется решение № 87. Таким образом, по арендованному зданию годовая сумма налога на недвижимость составит:

1) за 2021 г. – 573,75 руб. (28 687,68 x  1 % x 2), где 2 – коэффициент, установленный решением местного Совета депутатов;

2) за 2022 г. – 576,0 руб. (28 800 x 1 % x 2).

Отражение налога на недвижимость в налоговом и бухгалтерском учете

Статьей 234 НК установлено, что суммы налога на недвижимость включаются плательщиками-организациями, за исключением бюджетных организаций, в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, кроме сумм налога на недвижимость, возмещаемых ссудополучателем ссудодателю, обязанность возмещения которых предусмотрена актами Президента.

Суммы налога на недвижимость в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли, определяются на основании документов бухгалтерского учета (при необходимости посредством проведения расчетных корректировок к данным бухгалтерского учета в рамках ведения налогового учета) и отражаются в том налоговом периоде, к которому они относятся (принцип начисления), независимо от времени (срока) оплаты (предварительная или последующая) (п. 1 ст. 169 НК).

Налог на недвижимость исчисляется в целом за календарный год, однако, по мнению автора, в бухгалтерском учете его начисление производится ежемесячно (по 1/12) или ежеквартально (по 1/4), а выбранный вариант отражается в учетной политике организации (п. 32 Инструкции № 102[3], п. 4 ст. 3 Закона № 57-З[4]).

В бухгалтерском учете исчисленные суммы налога на недвижимость по капитальным строениям отражаются по кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" в корреспонденции с дебетом счетов учета затрат (расходов) (25, 26, 44) в зависимости от направлений использования капитальных строений (пп. 27, 28, 35 Инструкции № 50[5]).

Справочно
С 2022 г. организации обязаны предоставлять в течение 30 дней в налоговый орган дополнительные соглашения к договорам лизинга, аренды, иного возмездного или безвозмездного использования капитальных строений (зданий, сооружений), заключенные с физическими лицами.

 

 

 Ирина Лагно, заместитель главного бухгалтера

 

[1] Положение о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений утверждено Указом от 28.03.2008 № 187 (далее – Положение № 187).

[2] Решение Солигорского районного Совета депутатов от 03.12.2019 № 87 "О ставках земельного налога и налога на недвижимость" (с учетом изменений и дополнений) (далее – решение № 87).

[3] Инструкция по бухгалтерскому учету доходов и расходов утверждена постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102.

[4] Закон от 12.07.2013 № 57-З "О бухгалтерском учете и отчетности".

[5] Инструкция о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета утверждена постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50.

Остались вопросы по этому материалу? Задать вопрос