Ликвидируем объект незавершенного строительства

Елена Малашевич, редактор журнала "Моя бухгалтерия. Строительство"

Татьяна Деркачева, экономист

Ситуация: У организации на балансе имеется объект незавершенного капитального строительства (здание). Затраты по незавершенному строительству учитываются в бухгалтерском учете организации на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы".

Ввиду отсутствия средств для дальнейшего строительства объект был законсервирован в установленном законодательством порядке. В апреле 2022 г. организацией было принято решение о его ликвидации (сносе). К ликвидации (сносу) объекта незавершенного строительства будет привлечен подрядчик.

Вопросы:

1. Какие требования строительного законодательства необходимо соблюсти заказчику для осуществления сноса объекта незавершенного строительства?
2. Каков порядок отражения в бухгалтерском учете и при налогообложении у заказчика операций, связанных с ликвидацией (списанием) объекта незавершенного строительства?

1. Согласно ст. 1 Закона № 300-З^[1]:

• к строительной деятельности (строительству) относится деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, в т. ч. оказание инженерных услуг в строительстве, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ;
• снос – освобождение строительной площадки от находящихся на ней объектов недвижимого имущества, а также незаконсервированных не завершенных строительством объектов, осуществляемое путем демонтажа конструкций в целях их дальнейшего использования и (или) с применением разрушающих технологий при нецелесообразности или невозможности их дальнейшего использования.

Поскольку снос объекта незавершенного капитального строительства относится к строительной деятельности, для его осуществления необходимо соблюдать требования законодательства в области строительной деятельности, а именно требуется наличие:

• разрешительной документации, выданной местным исполнительным и распорядительным органом.

• проектной (в т. ч. сметной) документации, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном законодательством порядке.

Проектная документация на снос разрабатывается в упрощенном виде (в одну стадию) (абзац шестой подп. 4.4 ТКП 45-1.02-295-2014).

Снос будет осуществлен подрядчиком на основании заключенного договора строительного подряда с установленной неизменной договорной (контрактной) ценой. Заключению договора будет предшествовать процедура государственной закупки, если заказчик – получатель средств бюджета или государственных внебюджетных фондов.

Завершенные сносом объекты, в т. ч. очереди сноса, пусковые комплексы, подлежат приемке приемочными комиссиями по правилам, установленным Положением № 716^[7].

Приемку объекта оформляют актом приемки объекта, завершенного сносом, по форме в соответствии с приложением В к СН 1.03.03-2019.

Поскольку объект незавершенного строительства зарегистрирован как объект законсервированного незавершенного строительства, то при сносе такого объекта следует провести государственную регистрацию прекращения его существования (абзац третий ст. 46 Закона № 133-З^[8]).

Порядок государственной регистрации прекращения существования указанного имущества (гибель, уничтожение (снос)) регулируется подп. 16.1.3 единого перечня административных процедур.

2. Под объектом незавершенного строи­тельства понимается объект, строительство которого разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, работы по строительству которого начаты, но не завершены в установленном порядке (абзац седьмой п. 2 Инструкции № 10^[9]).

Бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы" на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию (п. 9 Инструкции № 10, п. 13 Инструкции № 50^[10]).

До даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию затраты, учтенные на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы" и увеличивающие стоимость объекта (части объекта), составляют в бухгалтерском учете стоимость незавершенного строительства (п. 11 Инструкции № 10).

К затратам, не увеличивающим стоимость объекта учета, относятся затраты на снос и охрану объекта, прекращенного строительством, кроме случаев, когда затраты на снос и охрану объекта несет новый заказчик, застройщик в целях возведения или реконструкции нового объекта и эти затраты включены в сводный сметный расчет (п. 6 Инструкции № 10).

Поскольку в рассматриваемой ситуации снос объекта незавершенного строительства производится не в целях строительства нового объекта, для отражения операций по его ликвидации в результате сноса следует руководствоваться общими нормами законодательства по бухгалтерскому учету.

Деятельность организации по приобретению и созданию, реализации и прочему выбытию основных средств, нематериальных активов, доходных вложений в материальные активы, вложений в долгосрочные активы, оборудования к установке, строительных материалов у заказчика, застройщика, осуществлению (представлению) и реализации (погашению) финансовых вложений, если указанная деятельность не относится к текущей деятельности согласно учетной политике организации, относится к инвестиционной деятельности (п. 2 Инструкции № 102^[11]).

Доходы и расходы, связанные с реализацией инвестиционных активов, к которым относится и объект незавершенного строительства, включаются в состав доходов и расходов по инвестиционной деятельности, учитываемых на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (п. 14 Инструкции № 102).

К счету 91 "Прочие доходы и расходы" может быть открыт субсчет 91-4 "Прочие расходы", на котором учитываются прочие расходы организации. Суммы произведенных прочих расходов отражаются по дебету субсчета 91-4 "Прочие расходы" и кредиту счетов 51 "Расчетные счета", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и других счетов (п. 71 Инструкции № 50).

При выбытии вложений, учитываемых на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы", их стоимость отражается по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы" (субсчет 91-4 "Прочие расходы") и кредиту счета 08 "Вложения в долгосрочные активы" (субсчет 08-1 "Приобретение и создание основных средств") (п. 13 Инструкции № 50).

В момент отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций по выбытию объекта незавершенного строительства сторнируются результаты его переоценки (в случае их наличия) (п. 79 Инструкции № 10).

При ликвидации объекта незавершенного строительства суммы добавочного фонда, накопленного в результате проведенных ранее переоценок по объекту незавершенного строительства, подлежат отражению сторнировочной записью по дебету счета 08 "Вложения в долгосрочные активы" и кредиту счета 83 "Добавочный капитал".

Материалы, полученные в результате выполнения строительных работ по сносу зданий и сооружений и разборке конструкций, в бухгалтерском учете заказчика отражаются по дебету счетов 07 "Оборудование к установке и строительные материалы" (субсчет 07-3 "Строительные материалы"), 10 "Материалы" и кредиту счета 08 "Вложения в долгосрочные активы" (п. 75 Инструкции № 10, п. 44 Инструкции № 133[12]).

В зависимости от направления использования материалов могут быть открыты субсчета:

• 10-1 "Сырье и материалы", на котором учитываются материалы, годные к применению, по ценам возможного их использования;
• 10-6 "Прочие материалы" – учитываются материалы, которые не могут быть использованы как материалы (металлолом и др.), подлежащие учету как отходы (п. 16 Инструкции № 50).

Что касается документального оформления операций, то для:

• подтверждения факта разборки, а также количества и стоимости полученных материалов может использоваться акт формы С-14 "Акт оприходования материалов, полученных от разборки"[13] либо иной первичный учетный документ, соответствующий требованиям ст. 10 Закона № 57-З[14]³;
• списания объекта незавершенного строительства организация вправе использовать форму акта для списания имущества, находящегося в республиканской собственности, установленную согласно приложению к постановлению Минфина от 13.12.2019 № 74, либо самостоятельно разработать и утвердить такую форму документа в соответствии с требованиями ст. 10 Закона № 57-З.

В бухгалтерском учете заказчика вышеуказанные операции отражаются следующими записями:

____________

¹ В целях налогообложения прибыли расходы на ликвидацию и (или) производимое в порядке, установленном законодательством, списание иного имущества (включая его стоимость), не указанного в подп. 3.16 ст. 175 НК, в т. ч. объектов незавершенного строительства, включаются в состав внереализационных расходов на дату их признания в бухгалтерском учете (п. 2, подп. 3.17 ст. 175 НК).

^[1] Закон от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь".

^[2] Положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов утверждено постановлением Совмина от 20.02.2007 № 223 (далее – Положение № 223).

^[3] Единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утвержден постановлением Совмина от 24.09.2021 № 548 (далее – единый перечень административных процедур).

^[4] ТКП 45-1.02-295-2014 "Строительство. Проектная документация. Состав и содержание" утвержден приказом Минстройархитектуры от 27.03.2014 № 85 (далее – ТКП 45-1.02-295-2014).

^[5] Положение о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации утверждено постановлением Совмина от 08.10.2008 № 1476.

^[6] Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации) утверждено постановлением Совмина от 30.09.2016 № 791.

^[7] Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства утверждено постановлением Совмина от 06.06.2011 № 716.

^[8] Закон от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".

^[9] Инструкция о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете утверждена постановлением Минстройархитектуры от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10).

^[10] Инструкция о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета утверждена постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50 (далее – Инструкция № 50).

^[11] Инструкция по бухгалтерскому учету доходов и расходов утверждена постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102 (далее – Инструкция № 102).

[12] Инструкция по бухгалтерскому учету запасов утверждена постановлением Минфина от 12.11.2010 № 133.

[13] Приложение 9 к постановлению Минстройархитектуры от 25.01.2013 № 3 "О примерных формах учетных документов в строительстве".

[14] Закон от 12.07.2013 № 57-З "О бухгалтерском учете и отчетности" (далее – Закон № 57-З).